Przed udzieleniem kredytu bank dokładnie analizuje sytuację finansową klienta. Pod uwagę bierze między innymi wysokość i stabilność dochodów, posiadane zobowiązania, historię kredytową oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Jednym z parametrów wykorzystywanych przy ocenie zdolności kredytowej jest wskaźnik DTI (Debt to Income). Pokazuje on, jaką część miesięcznego dochodu pochłaniają raty kredytów, pożyczek i inne zobowiązania finansowe.

Im niższy DTI, tym większa część dochodu pozostaje do dyspozycji po opłaceniu zobowiązań. Nie oznacza to jednak, że istnieje jedna wartość DTI gwarantująca otrzymanie kredytu. Każdy bank stosuje własne zasady oceny ryzyka.

Co to jest wskaźnik DTI?

DTI (Debt to Income) oznacza stosunek zadłużenia do dochodu. W praktyce wskaźnik pokazuje, jaka część miesięcznego dochodu netto jest przeznaczana na spłatę zobowiązań.

Do zobowiązań mogą zaliczać się między innymi:

• raty kredytów hipotecznych,
• raty kredytów gotówkowych,
• pożyczki ratalne,
• limity na kartach kredytowych,
• limity debetowe i odnawialne,
• alimenty,
• inne stałe zobowiązania finansowe.

Przykład:

Jeżeli co miesiąc przeznaczasz 2 000 zł na spłatę zobowiązań, a Twój dochód netto wynosi 8 000 zł, DTI wynosi:

2 000 zł ÷ 8 000 zł × 100% = 25%

Oznacza to, że jedna czwarta miesięcznego dochodu jest przeznaczana na obsługę zobowiązań.

Czy niski DTI gwarantuje otrzymanie kredytu?

Nie.

DTI jest tylko jednym z elementów analizy zdolności kredytowej. Bank może brać pod uwagę również:

• wysokość i stabilność dochodów,
• rodzaj umowy lub formę prowadzenia działalności,
• historię kredytową,
• liczbę osób w gospodarstwie domowym,
• koszty utrzymania,
• wysokość wkładu własnego,
• inne zobowiązania,
• wiek kredytobiorcy,
• okres kredytowania,
• rodzaj i wysokość oprocentowania.

Dlatego nawet bardzo niski DTI nie oznacza automatycznej zgody na kredyt.

Z drugiej strony wyższy wskaźnik również nie musi oznaczać automatycznej odmowy. Bank analizuje całą sytuację finansową klienta.

Jak obliczyć wskaźnik DTI?

Podstawowy wzór jest prosty:

DTI = (suma miesięcznych zobowiązań ÷ miesięczny dochód netto) × 100%

Jeżeli starasz się o nowy kredyt, do kalkulacji warto uwzględnić również przewidywaną ratę nowego zobowiązania:

DTI = [(obecne zobowiązania + rata nowego kredytu) ÷ dochód netto] × 100%

Przykład obliczenia DTI

Załóżmy, że:

• miesięczna rata pożyczki wynosi 500 zł,
• planowana rata kredytu hipotecznego wynosi 1 300 zł,
• dochód netto wynosi 3 500 zł.

Obliczenie wygląda następująco:

DTI = (500 zł + 1 300 zł) ÷ 3 500 zł × 100%

DTI = 1 800 zł ÷ 3 500 zł × 100% = około 51,4%

Oznacza to, że ponad połowa miesięcznego dochodu byłaby przeznaczana na spłatę zobowiązań.

Tak wysoki poziom może sprawić, że bank dokładniej przeanalizuje sytuację finansową klienta albo zaproponuje niższą kwotę finansowania.

Co bank bierze pod uwagę przy obliczaniu DTI?

Najważniejsze są miesięczne zobowiązania finansowe. Nie oznacza to jednak, że bank całkowicie pomija pozostałe wydatki.

Do DTI nie zalicza się zazwyczaj takich kosztów jak:

• czynsz,
• rachunki za media,
• żywność,
• paliwo,
• ubrania,
• wydatki związane z codziennym życiem.

Wydatki te mogą jednak zostać uwzględnione w osobnej części analizy zdolności kredytowej.

Karty kredytowe i limity odnawialne

Szczególną uwagę warto zwrócić na karty kredytowe i limity w rachunku.

Nawet jeżeli nie korzystasz z dostępnych środków, sam przyznany limit może zostać uwzględniony przez bank przy ocenie zdolności kredytowej.

W zależności od banku stosowany sposób kalkulacji może się różnić. Przykładowo instytucja może przyjąć określony procent dostępnego limitu jako potencjalne miesięczne obciążenie.

Jeżeli karta ma limit 20 000 zł, przy założeniu 3–5% bank może uwzględnić obciążenie wynoszące około 600–1 000 zł miesięcznie.

Dlatego przed złożeniem wniosku kredytowego warto przeanalizować również nieużywane karty i limity.

Ile powinien wynosić wskaźnik DTI?

Nie istnieje jedna uniwersalna wartość DTI, przy której każdy bank automatycznie udzieli kredytu.

W materiałach dotyczących oceny ryzyka kredytowego można spotkać wartości odnoszące się do poziomu około 50% i 65%, jednak nie należy traktować ich jako gwarantowanych limitów obowiązujących identycznie we wszystkich bankach i dla każdego klienta.

Orientacyjnie można przyjąć:

Sytuacja dochodowa	Poziom DTI
Dochód na poziomie średniej krajowej lub niższy	około 50%
Dochód powyżej średniej krajowej	około 65%

Są to wartości, które mogą stanowić punkt odniesienia przy ocenie ryzyka, ale konkretne kryteria zależą od polityki banku i sytuacji kredytobiorcy.

W praktyce niektóre banki mogą stosować bardziej ostrożne limity, np. w okolicach 40–50%.

Jaki DTI jest bezpieczny?

Z punktu widzenia domowego budżetu im niższy wskaźnik DTI, tym większy margines bezpieczeństwa finansowego.

DTI na poziomie 30% oznacza, że 70% dochodu pozostaje poza obsługą uwzględnianych zobowiązań.

Przy DTI wynoszącym 60% sytuacja wygląda już zupełnie inaczej – zdecydowana większość dochodu jest przeznaczana na spłatę zadłużenia.

Wysokie DTI może być szczególnie ryzykowne w przypadku:

• wzrostu oprocentowania,
• spadku dochodów,
• utraty pracy,
• pojawienia się nieplanowanych wydatków,
• zwiększenia kosztów utrzymania gospodarstwa domowego.

Jak obniżyć wysoki wskaźnik DTI?

Jeżeli DTI jest zbyt wysokie, istnieje kilka sposobów na poprawę sytuacji przed złożeniem wniosku kredytowego.

1. Spłać istniejące zobowiązania

Jednym z najskuteczniejszych sposobów jest wcześniejsza spłata kredytów, pożyczek lub innych zobowiązań.

Szczególnie istotne mogą być niewielkie kredyty, które generują stosunkowo wysokie miesięczne raty.

Każda spłacona rata zmniejsza miesięczne obciążenie, a tym samym poprawia relację zobowiązań do dochodu.

2. Zamknij nieużywane karty kredytowe

Jeżeli masz kartę kredytową, z której nie korzystasz, warto sprawdzić, czy jej zamknięcie lub zmniejszenie limitu może poprawić Twoją zdolność kredytową.

Samo niekorzystanie z karty nie zawsze oznacza, że bank pominie ją w analizie.

3. Zwiększ udokumentowany dochód

Wyższy dochód przy niezmienionych zobowiązaniach oznacza niższy wskaźnik DTI.

Na ocenę mogą wpływać m.in.:

• podwyżka wynagrodzenia,
• dodatkowe źródło dochodu,
• premie,
• dochody z działalności gospodarczej,
• inne regularne i odpowiednio udokumentowane wpływy.

Nie każdy rodzaj dochodu będzie jednak przez bank traktowany w taki sam sposób.

4. Złóż wniosek ze współkredytobiorcą

W niektórych sytuacjach kredyt można zaciągnąć wspólnie z drugą osobą.

Jeżeli współkredytobiorca posiada stabilny dochód i niewielkie zadłużenie, uwzględnienie jego sytuacji finansowej może poprawić ogólną ocenę zdolności kredytowej.

Trzeba jednak pamiętać, że bank analizuje również zobowiązania drugiej osoby.

5. Rozważ konsolidację zobowiązań

Konsolidacja polega na połączeniu kilku zobowiązań w jedno finansowanie.

Jeżeli nowe zobowiązanie wiąże się z niższą miesięczną ratą, może to zmniejszyć miesięczne obciążenie i poprawić wskaźnik DTI.

Przed podjęciem decyzji należy jednak porównać nie tylko wysokość raty, ale także całkowity koszt konsolidacji oraz okres spłaty.

DTI a zdolność kredytowa

DTI jest związany ze zdolnością kredytową, ale nie można utożsamiać obu pojęć.

DTI odpowiada na pytanie, jak duża część dochodu jest przeznaczana na spłatę zobowiązań.

Zdolność kredytowa odpowiada natomiast na szersze pytanie: czy klient będzie w stanie spłacić nowe zobowiązanie zgodnie z warunkami umowy.

Bank może więc mieć do czynienia z klientem, który ma stosunkowo niski DTI, ale mimo tego jego zdolność kredytowa będzie niewystarczająca.

Przykładem może być osoba osiągająca niski dochód, ale niemająca żadnych zobowiązań. Jej DTI wyniesie 0%, jednak nie oznacza to automatycznie, że będzie mogła otrzymać wysoki kredyt hipoteczny.

Czym różni się DTI od DSTI?

DTI i DSTI są podobnymi wskaźnikami i w praktyce ich znaczenie może być przedstawiane w zbliżony sposób, dlatego łatwo je pomylić.

DTI – Debt to Income

DTI pokazuje relację zobowiązań do dochodu.

Najprościej można przedstawić go jako:

DTI = zobowiązania ÷ dochód × 100%

DSTI – Debt Service to Income

DSTI odnosi się do relacji kosztów obsługi zadłużenia do dochodu.

W praktyce oba wskaźniki służą bankom do oceny, jak duże obciążenie finansowe stanowi zadłużenie w stosunku do osiąganych dochodów.

Dokładny sposób wyliczania i zakres uwzględnianych zobowiązań może różnić się w zależności od metodologii oraz konkretnej instytucji.

Czym jest wskaźnik LTV?

LTV (Loan to Value) jest zupełnie innym wskaźnikiem.

Nie odnosi się do dochodu, lecz do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.

Wzór wygląda następująco:

LTV = kwota kredytu ÷ wartość nieruchomości × 100%

Przykład:

Jeżeli mieszkanie jest warte 500 000 zł, a kredyt wynosi 400 000 zł:

400 000 zł ÷ 500 000 zł × 100% = 80% LTV

Oznacza to, że kredyt odpowiada 80% wartości nieruchomości.

DTI, DSTI i LTV – najważniejsze różnice

Wskaźnik	Co mierzy?	Do czego służy?
DTI	Relację zobowiązań do dochodu	Ocena obciążenia dochodu zadłużeniem
DSTI	Relację kosztów obsługi długu do dochodu	Ocena możliwości obsługi zobowiązań
LTV	Relację kredytu do wartości nieruchomości	Ocena poziomu zabezpieczenia kredytu

W przypadku kredytu hipotecznego bank może analizować wszystkie te elementy jednocześnie.

Niski poziom LTV nie rekompensuje automatycznie wysokiego obciążenia dochodu, podobnie jak niski DTI nie zastępuje odpowiedniego zabezpieczenia.

Czy DTI ma znaczenie przy kredycie hipotecznym?

Tak. W przypadku kredytu hipotecznego znaczenie relacji dochodów do zobowiązań jest szczególnie istotne, ponieważ jest to zazwyczaj zobowiązanie zaciągane na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.

Bank musi ocenić nie tylko to, czy klient jest w stanie zapłacić pierwszą ratę, ale również czy jego sytuacja finansowa pozwoli na regularną spłatę kredytu w kolejnych latach.

Dlatego przed złożeniem wniosku warto samodzielnie obliczyć orientacyjny DTI.

Pozwoli to sprawdzić, jak dużą część dochodu pochłonęłyby wszystkie obecne i planowane zobowiązania.

Jak przygotować się do wniosku kredytowego?

Jeżeli planujesz zaciągnięcie kredytu, warto wcześniej przeanalizować swoją sytuację finansową.

Dobrym punktem wyjścia jest:

1. spisanie wszystkich miesięcznych zobowiązań,
2. sprawdzenie limitów kart kredytowych i rachunków,
3. określenie wysokości dochodu netto,
4. oszacowanie przyszłej raty kredytu,
5. obliczenie orientacyjnego DTI,
6. sprawdzenie historii kredytowej,
7. przeanalizowanie miesięcznych kosztów utrzymania,
8. zgromadzenie dokumentów potwierdzających dochody.

Im lepiej przygotujesz się przed złożeniem wniosku, tym łatwiej ocenisz, na jaką kwotę kredytu możesz realnie liczyć.

Podsumowanie

DTI to wskaźnik pokazujący, jaka część dochodu jest przeznaczana na spłatę zobowiązań. Im niższy jego poziom, tym większy margines bezpieczeństwa pozostaje w domowym budżecie.

Podstawowy wzór jest bardzo prosty:

DTI = (miesięczne zobowiązania ÷ miesięczny dochód netto) × 100%

Przy planowaniu nowego kredytu warto uwzględnić również przewidywaną ratę tego zobowiązania.

Nie istnieje jednak jedna wartość DTI, która gwarantuje otrzymanie kredytu w każdym banku. Poszczególne instytucje stosują własne zasady oceny ryzyka, a DTI jest tylko jednym z elementów całej analizy.

Jeżeli Twój wskaźnik jest wysoki, możesz spróbować go obniżyć poprzez spłatę istniejących zobowiązań, zmniejszenie lub zamknięcie nieużywanych limitów kredytowych, zwiększenie udokumentowanych dochodów albo konsolidację zadłużenia.

Przed złożeniem wniosku kredytowego warto więc nie tylko sprawdzić DTI, ale przeanalizować całą swoją sytuację finansową. To pozwoli lepiej ocenić możliwości kredytowe i uniknąć zaciągnięcia zobowiązania, które nadmiernie obciąży domowy budżet.