Przez lata słyszeliśmy, że nieruchomości to najlepsza inwestycja. Ale czy rzeczywiście mieszkanie na wynajem bije na głowę obligacje skarbowe i giełdę?

Analitycy OtoDom sprawdzili, jak zachowałyby się trzy różne inwestycje w ciągu ostatnich 10 lat. Porównali zakup kawalerki na warszawskim Mokotowie z inwestycją w obligacje antyinflacyjne oraz fundusz ETF odwzorowujący indeks S&P 500. Wyniki są ciekawe, ale jeszcze ciekawsze są wnioski, które z nich płyną.

Założenia eksperymentu

Punktem wyjścia było 255 tys. zł – tyle kosztowała około 30-metrowa kawalerka na Mokotowie na początku 2016 roku.

Tę samą kwotę można było przeznaczyć na:

• zakup mieszkania pod wynajem,
• obligacje skarbowe indeksowane inflacją,
• fundusz ETF inwestujący w 500 największych amerykańskich spółek.

Analiza obejmowała okres od stycznia 2016 r. do maja 2026 r. Uwzględniono podatki oraz koszty związane z inwestycjami.

Kto wygrał?

Po ponad dekadzie wyniki wyglądały następująco:

1. Kawalerka na Mokotowie

Wartość końcowa: około 800 tys. zł

Mieszkanie okazało się najbardziej dochodową inwestycją. Wzrost cen nieruchomości oraz wpływy z najmu sprawiły, że początkowy kapitał został ponad trzykrotnie pomnożony.

2. ETF na amerykańskie akcje

Wartość końcowa: około 745 tys. zł

Inwestycja w indeks S&P 500 również przyniosła imponujący rezultat. Bez konieczności zajmowania się najemcami, remontami czy zarządzaniem nieruchomością kapitał niemal się potroił.

3. Obligacje skarbowe

Wartość końcowa: około 428 tys. zł

Choć wynik jest wyraźnie słabszy od dwóch pozostałych inwestycji, warto pamiętać, że obligacje oferowały znacznie niższe ryzyko oraz stabilność niezależnie od sytuacji rynkowej.

Czy z tego porównania można wyciągać daleko idące wnioski?

Niekoniecznie.

Problem polega na tym, że porównujemy bardzo konkretne mieszkanie w jednej z najbardziej pożądanych dzielnic Warszawy z szerokim rynkiem akcji i obligacji.

Gdyby zamiast Mokotowa wybrać inną lokalizację, wyniki mogłyby wyglądać zupełnie inaczej. Podobnie jak w przypadku giełdy – wynik inwestycji zależy od tego, czy kupujemy szeroki indeks, czy pojedynczą spółkę.

Dlatego warto traktować takie analizy bardziej jako ciekawostkę niż gotową receptę inwestycyjną.

Wniosek nr 1: najważniejsze jest inwestowanie

Najbardziej oczywisty, ale jednocześnie najważniejszy wniosek brzmi:

kapitał powinien pracować.

Osoby, które przez ostatnie 10 lat trzymały pieniądze na nieoprocentowanym rachunku lub wydawały je na dobra tracące wartość, najprawdopodobniej nie ochroniły swoich oszczędności przed inflacją.

Niezależnie od tego, czy wybierzesz nieruchomości, obligacje, akcje czy złoto, długoterminowe inwestowanie zwykle daje lepsze efekty niż bierne przetrzymywanie gotówki.

Wniosek nr 2: nieruchomości wygrywają głównie dzięki podatkom

To najciekawsza część całej analizy.

Okazuje się, że ogromny wpływ na końcowy wynik inwestycji w mieszkanie miały preferencje podatkowe.

Po pięciu latach posiadania nieruchomości inwestor nie płaci podatku od zysku ze sprzedaży mieszkania. Dodatkowo przychody z najmu były opodatkowane stosunkowo niskim ryczałtem.

Gdyby inwestycja w nieruchomość była opodatkowana podobnie jak akcje czy obligacje, końcowy wynik byłby znacznie niższy.

Według wyliczeń po uwzględnieniu standardowego podatku od zysków kapitałowych wartość inwestycji spadłaby z około 800 tys. zł do około 715 tys. zł.

To oznaczałoby, że mieszkanie przegrałoby z inwestycją w amerykańskie akcje.

Wniosek nr 3: dywersyfikacja nadal wygrywa

Największym błędem inwestora jest przekonanie, że klasa aktywów, która była najlepsza przez ostatnie 10 lat, będzie najlepsza również przez kolejne 10.

Historia pokazuje, że liderzy regularnie się zmieniają.

Raz są to akcje technologiczne, innym razem nieruchomości, obligacje, złoto czy surowce.

Dlatego zamiast próbować zgadnąć, która inwestycja okaże się najlepsza w przyszłości, rozsądniej jest budować zdywersyfikowany portfel.

Podsumowanie

Porównanie przygotowane przez OtoDom pokazuje, że nieruchomości rzeczywiście mogły być jedną z najlepszych inwestycji ostatniej dekady. Jednak znaczną część tej przewagi zawdzięczają korzystnym regulacjom podatkowym.

Jednocześnie analiza przypomina o trzech ważnych zasadach inwestowania:

• warto inwestować zamiast trzymać gotówkę,
• podatki mają ogromny wpływ na końcowy wynik inwestycji,
• dywersyfikacja pozostaje najlepszą ochroną przed niepewną przyszłością.

Bo choć przez ostatnie 10 lat zwyciężyła kawalerka na Mokotowie, nikt nie może zagwarantować, że przez kolejną dekadę scenariusz będzie wyglądał dokładnie tak samo.