Wybór sposobu spłaty kredytu hipotecznego ma duże znaczenie dla domowego budżetu. Wpływa nie tylko na wysokość miesięcznej raty, ale również na całkowity koszt kredytu, wysokość odsetek oraz zdolność kredytową.

Do wyboru najczęściej są dwa rozwiązania: raty annuitetowe (równe) oraz raty malejące. Pierwsze zapewniają niższe i bardziej przewidywalne obciążenie na początku spłaty. Drugie pozwalają szybciej zmniejszać zadłużenie, a tym samym ograniczyć łączną kwotę odsetek.

Który wariant jest lepszy? Wszystko zależy od Twojej sytuacji finansowej, wysokości dochodów i tego, czy ważniejsza jest dla Ciebie niższa rata, czy minimalizacja całkowitego kosztu kredytu.

Raty annuitetowe czy malejące – które są bardziej opłacalne?

Pod względem całkowitego kosztu kredytu raty malejące są zazwyczaj korzystniejsze, ponieważ kapitał jest spłacany szybciej, a odsetki naliczane są od coraz niższego salda zadłużenia.

Z kolei raty annuitetowe ułatwiają zarządzanie domowym budżetem i zwykle pozwalają uzyskać wyższą zdolność kredytową. Początkowa rata jest niższa niż w przypadku rat malejących, dlatego takie rozwiązanie może być łatwiejsze do udźwignięcia.

Można więc przyjąć prostą zasadę:

• jeśli zależy Ci przede wszystkim na niższej racie i większej zdolności kredytowej, korzystniejsze mogą być raty annuitetowe;
• jeśli masz wysokie i stabilne dochody i chcesz zapłacić jak najmniej odsetek, warto rozważyć raty malejące.

Czym różnią się raty annuitetowe od malejących?

Podstawowa różnica dotyczy sposobu spłaty kapitału.

W przypadku rat annuitetowych całkowita rata pozostaje taka sama w harmonogramie, jeśli oprocentowanie się nie zmienia. Na początku jej większą część stanowią odsetki, a mniejszą kapitał. Z czasem proporcje się odwracają.

Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała. Ponieważ zadłużenie z każdym miesiącem jest coraz mniejsze, bank nalicza coraz niższe odsetki. W efekcie każda kolejna rata jest niższa od poprzedniej.

Przykład

Załóżmy kredyt w wysokości 300 000 zł, zaciągnięty na 25 lat, przy oprocentowaniu 6%.

W takim przypadku orientacyjnie:

Element	Raty annuitetowe	Raty malejące
Pierwsza rata	1 932,90 zł	2 500 zł
Sposób spłaty kapitału	część kapitałowa rośnie	stała część kapitałowa
Część odsetkowa	maleje z czasem	maleje z każdą ratą
Ostatnia rata	ok. 1 932,90 zł	ok. 1 005 zł

Warto pamiętać, że przedstawione wartości są przykładowe i zakładają niezmienne oprocentowanie przez cały okres kredytowania.

Z czego składa się rata kredytu hipotecznego?

Każda rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch podstawowych elementów:

części kapitałowej oraz części odsetkowej.

Część kapitałowa

To kwota, która faktycznie zmniejsza zadłużenie wobec banku. Im większa część kapitałowa raty, tym szybciej spłacany jest kredyt.

Część odsetkowa

To koszt korzystania z pieniędzy pożyczonych od banku. Odsetki są naliczane od aktualnego salda zadłużenia.

Dlatego na początku kredytu odsetki są stosunkowo wysokie – kredytobiorca jest wtedy winien bankowi największą kwotę. Wraz ze spłatą kapitału saldo maleje, a wraz z nim zmniejsza się wysokość naliczanych odsetek.

To właśnie sposób podziału raty na kapitał i odsetki jest jedną z najważniejszych różnic między ratami annuitetowymi a malejącymi.

Jak działa rata annuitetowa?

Rata annuitetowa, nazywana również ratą równą, jest ustalana w harmonogramie spłaty na określonym poziomie. Przy niezmiennym oprocentowaniu jej wysokość pozostaje taka sama.

Nie oznacza to jednak, że bank przez cały czas pobiera taką samą kwotę odsetek.

Wręcz przeciwnie – struktura raty stopniowo się zmienia.

Na początku większą część raty stanowią odsetki, natomiast stosunkowo niewielka kwota przeznaczana jest na spłatę kapitału. W kolejnych miesiącach saldo kredytu maleje, więc odsetki są coraz niższe. Większa część raty może wtedy zostać przeznaczona na spłatę kapitału.

Przykład

Przy kredycie:

• 300 000 zł,
• okresie 25 lat,
• oprocentowaniu 6%,

rata annuitetowa wynosi około 1 932,90 zł.

W pierwszej racie około:

• 1 500 zł stanowią odsetki,
• 432,90 zł stanowi część kapitałowa.

Pod koniec okresu proporcje są niemal odwrotne. Przy ostatniej racie około 1 923 zł może stanowić kapitał, a tylko kilka złotych odsetki.

Moment spłaty	Rata	Kapitał	Odsetki
1. rata	1 932,90 zł	432,90 zł	1 500 zł
Ostatnia rata	ok. 1 932,90 zł	ok. 1 923 zł	ok. 10 zł

Równa rata nie zawsze oznacza niezmienną ratę

Trzeba rozróżnić ratę równą od stałego oprocentowania.

Rata annuitetowa oznacza sposób konstrukcji raty. Nie gwarantuje jednak, że jej wysokość nigdy się nie zmieni.

Jeżeli kredyt ma zmienne oprocentowanie, zmiana stopy procentowej może spowodować przeliczenie raty. W przypadku kredytu ze stałym oprocentowaniem rata pozostaje niezmieniona przez okres obowiązywania stałej stopy, zgodnie z warunkami konkretnej umowy.

Jak działa rata malejąca?

W ratach malejących część kapitałowa jest stała przez cały okres kredytowania. Odsetki natomiast zmniejszają się wraz ze spadkiem zadłużenia.

Przy kredycie 300 000 zł na 25 lat kapitał przypadający na każdą ratę wynosi:

300 000 zł ÷ 300 rat = 1 000 zł

Do tej kwoty doliczane są odsetki od aktualnego salda kredytu.

W pierwszym miesiącu zadłużenie wynosi 300 000 zł, dlatego odsetki są najwyższe. W kolejnych miesiącach saldo jest coraz niższe, więc maleje również część odsetkowa.

W rezultacie rata stopniowo spada.

Przykładowa symulacja

Dla kredytu:

• 300 000 zł,
• 25 lat,
• oprocentowanie 6%,

raty mogą wyglądać orientacyjnie następująco:

Moment spłaty	Rata
Początek kredytu	2 500 zł
5. rok	ok. 2 205 zł
10. rok	ok. 1 905 zł
15. rok	ok. 1 605 zł
20. rok	ok. 1 305 zł
Ostatnia rata	ok. 1 005 zł

Raty malejące oznaczają więc większe obciążenie na początku, ale szybszą spłatę kapitału.

Który sposób spłaty jest tańszy?

Jeżeli porównujemy dwa kredyty o identycznych parametrach, raty malejące generują zazwyczaj niższe koszty odsetkowe.

Powód jest prosty: kapitał spłacany jest szybciej, więc bank przez większą część okresu nalicza odsetki od niższego zadłużenia.

Dla przykładowego kredytu 300 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 6%:

Element	Raty annuitetowe	Raty malejące
Kapitał	300 000 zł	300 000 zł
Łączne odsetki	ok. 279 871 zł	ok. 225 750 zł
Całkowity koszt	ok. 579 871 zł	ok. 525 750 zł
Pierwsza rata	1 932,90 zł	2 500 zł
Ostatnia rata	1 932,90 zł	ok. 1 005 zł

W tym przykładzie różnica w odsetkach wynosi około 54 000 zł.

Im dłuższy jest okres kredytowania, tym większa może być różnica pomiędzy oboma wariantami.

Różnica w kosztach przy różnych okresach

Okres kredytowania	Orientacyjna różnica w odsetkach
5 lat	ok. 2 240 zł
10 lat	ok. 8 924 zł
15 lat	ok. 19 933 zł
20 lat	ok. 35 080 zł
25 lat	ok. 54 121 zł

Ostateczny koszt zależy oczywiście od oprocentowania, harmonogramu, prowizji, ubezpieczeń i innych warunków konkretnej oferty.

Jak rodzaj rat wpływa na zdolność kredytową?

Rodzaj rat może mieć istotny wpływ na zdolność kredytową.

Przy ratach malejących pierwsza rata jest wyższa niż przy ratach annuitetowych. Bank musi uwzględnić możliwość spłaty najwyższego obciążenia.

W naszym przykładzie:

• rata annuitetowa: 1 932,90 zł,
• pierwsza rata malejąca: 2 500 zł.

Różnica wynosi 567,10 zł, czyli około 29%.

Dlatego w wielu przypadkach kredytobiorca może uzyskać wyższą zdolność kredytową przy ratach równych.

Nie oznacza to jednak, że bank zawsze automatycznie odrzuci wariant z ratami malejącymi. Ocena zdolności zależy od całej sytuacji finansowej klienta, w tym dochodów, kosztów utrzymania, innych zobowiązań i polityki konkretnego banku.

Które raty dają wyższą zdolność kredytową?

Najczęściej raty annuitetowe.

Niższa rata początkowa oznacza mniejsze miesięczne obciążenie uwzględniane przy ocenie zdolności kredytowej. Może to mieć znaczenie szczególnie wtedy, gdy kredytobiorca chce uzyskać wysoką kwotę finansowania.

Raty równe mogą być również praktyczniejsze dla osób, których dochody są nieregularne lub sezonowe. Stała wysokość raty ułatwia planowanie wydatków, choć przy zmiennym oprocentowaniu sama rata może się zmieniać.

Raty annuitetowe czy malejące – co wybrać?

Nie ma jednego rozwiązania, które będzie najlepsze dla każdego.

Raty annuitetowe warto rozważyć, gdy:

• zależy Ci na niższej racie na początku kredytu,
• chcesz zwiększyć swoje szanse na uzyskanie określonej kwoty finansowania,
• ważna jest dla Ciebie przewidywalność miesięcznych wydatków,
• masz ograniczoną nadwyżkę finansową,
• planujesz długi okres kredytowania,
• Twoje dochody są nieregularne lub sezonowe.

Raty malejące mogą być lepszym rozwiązaniem, gdy:

• masz wysokie i stabilne dochody,
• możesz bez problemu udźwignąć wyższą pierwszą ratę,
• zależy Ci na ograniczeniu kosztów odsetkowych,
• chcesz szybciej zmniejszać saldo zadłużenia,
• dysponujesz odpowiednim zapasem finansowym.

Najważniejsze różnice

Kryterium	Raty annuitetowe	Raty malejące
Pierwsza rata	niższa	wyższa
Kolejne raty	zasadniczo równe przy stałym oprocentowaniu	stopniowo maleją
Spłata kapitału	wolniejsza na początku	szybsza
Łączne odsetki	wyższe	niższe
Początkowe obciążenie budżetu	niższe	wyższe
Zdolność kredytowa	zazwyczaj wyższa	zazwyczaj niższa
Dla kogo?	osoby ceniące przewidywalność	osoby z większą nadwyżką finansową

Jak zmiana oprocentowania wpływa na raty?

Na wysokość rat wpływa nie tylko sposób ich spłaty, ale również oprocentowanie kredytu.

Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem wzrost stóp procentowych może przełożyć się na wyższe raty. Dotyczy to zarówno rat annuitetowych, jak i malejących.

W przypadku rat annuitetowych wysokość raty może zostać przeliczona po zmianie oprocentowania.

Przy ratach malejących część kapitałowa pozostaje stała, natomiast zmienia się część odsetkowa.

W przypadku oprocentowania stałego wysokość raty pozostaje niezmieniona przez okres, na który bank zagwarantował stałą stopę.

Czy nadpłata kredytu zmienia opłacalność obu rodzajów rat?

Nadpłata kredytu może znacząco zmniejszyć koszt odsetkowy niezależnie od wybranego rodzaju rat.

Wpływ nadpłaty zależy jednak od momentu jej dokonania, wysokości dodatkowej wpłaty, oprocentowania oraz tego, czy po nadpłacie skracamy okres kredytowania, czy zmniejszamy ratę.

Przykładowo, przy kredycie 300 000 zł na 25 lat, oprocentowaniu 6% i dodatkowej wpłacie 400 zł miesięcznie przez 24 miesiące, efekt finansowy może być znaczący.

Nie należy jednak przyjmować jednej uniwersalnej kwoty oszczędności dla każdego kredytu. Dokładny wynik trzeba policzyć na podstawie konkretnego harmonogramu spłaty.

Dlaczego RRSO może być wyższe przy ratach malejących?

RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, jest wskaźnikiem, który pozwala uwzględnić całkowity koszt kredytu i moment ponoszenia poszczególnych kosztów.

Może się zdarzyć, że przy porównywaniu kredytów z różnym sposobem spłaty RRSO nie będzie odzwierciedlać w prosty sposób różnicy w całkowitej kwocie odsetek.

Przy ratach malejących kapitał jest spłacany szybciej. Oznacza to, że kredytobiorca przez krótszy czas korzysta z pożyczonego kapitału. Mechanizm obliczania RRSO uwzględnia natomiast również czas, w którym ponoszone są poszczególne koszty.

Dlatego nie warto wybierać rodzaju rat wyłącznie na podstawie RRSO.

Przy podejmowaniu decyzji warto porównać przede wszystkim:

• wysokość pierwszej i kolejnych rat,
• całkowitą kwotę do spłaty,
• łączną kwotę odsetek,
• prowizje i dodatkowe opłaty,
• wpływ kredytu na zdolność kredytową,
• możliwość i koszt wcześniejszej spłaty,
• warunki oprocentowania.

Raty równe czy malejące – podsumowanie

Raty annuitetowe są dobrym rozwiązaniem dla osób, którym zależy przede wszystkim na niższym początkowym obciążeniu budżetu i większej przewidywalności wydatków. Mogą również ułatwić uzyskanie wyższej kwoty kredytu ze względu na niższą pierwszą ratę.

Raty malejące są natomiast korzystniejsze pod względem całkowitego kosztu odsetkowego. Dzięki szybszej spłacie kapitału zadłużenie zmniejsza się szybciej, a bank nalicza odsetki od coraz niższej kwoty.

Wybór warto więc uzależnić od własnej sytuacji finansowej.

Jeżeli priorytetem jest niska rata na początku i większa zdolność kredytowa, lepszym rozwiązaniem mogą być raty annuitetowe.

Jeżeli natomiast masz stabilne, wysokie dochody i zależy Ci przede wszystkim na ograniczeniu kosztu odsetek, warto rozważyć raty malejące.

Przed podpisaniem umowy najlepiej poprosić bank o harmonogram dla obu wariantów i porównać nie tylko wysokość pierwszej raty, ale przede wszystkim całkowity koszt kredytu oraz wpływ wybranego rozwiązania na domowy budżet.